Tranh chấp mua bán đất dịch vụ bằng giấy viết tay

Tranh chấp mua bán đất dịch vụ bằng giấy viết tay

Đất dịch vụ là đất được Nhà nước giao cho các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp với mục đích để các hộ dân có mặt bằng để sản xuất kinh doanh, ổn định đời sống.  Đây là chủ trương, chính sách được quy định tại Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 và tiếp đến là Nghị định 84/2007/NĐ – CP của Chính phủ. Tuy nhiên các Văn bản này đã hết hiệu lực khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.

Luật Đất đai 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP cũng như các văn bản hướng dẫn sau này đều không có quy định nào đưa ra khái niệm về đất dịch vụ và cũng không quy định chính sách giao đất dịch vụ. Theo đó các trường hợp Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp sau ngày 1/7/2014 sẽ không còn được bồi thường hỗ trợ bằng đất dịch vụ.

Do không có đất dịch vụ, nên đã dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về việc mua bán đất dịch vụ bằng giấy mua bán viết tay diễn biến hết sức phức tạp.

Để hiểu rõ hơn về quy định của pháp luật, giá trị pháp lý của việc mua bán đất dịch vụ chúng tôi xin nêu một số quy định của pháp luật.

Thứ nhất

Về hình thức văn bản mua bán (Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất):

Theo Luật Đất đai năm 2003 (đã hết hiệu lực):

Theo Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ 1/7/2014):

Như vậy, về hình thức văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 quy định Phải lập bằng văn bản và được Công chứng hoặc Chứng thực tại UBND cấp xã/phường thị trấn mới hợp pháp.

Thứ hai

Về điều kiện để Chủ sử dụng đất được quyền chuyển nhượng (bán) quyền sử dụng đất:

Theo Luật Đất đai năm 2003 (đã hết hiệu lực):

Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ….. khi có các điều kiện sau đây:

Theo Luật Đất đai năm 2013:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại …… quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính

Thứ ba:

Về Giá trị pháp lý của các giấy tờ mua bán đất dịch vụ viết tay:

Theo Bộ luật dân sự 2005

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Điều 124. Hình thức giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.

Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.

Điều 697. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Điều 692. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo Bộ luật dân sự 2015 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2017)

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Điều 122. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.

Như vậy:

• Việc mua bán đất dịch vụ là một giao dịch dân sự. theo đó cả Bộ luật dân sự năm 2005 và Bộ luật dân sự năm 2015 đều Quy định về các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Theo đó đối với các giao dịch dân sự mà luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
• Cũng theo Bộ luật dân sự năm 2005 và Bộ luật dân sự năm 2015, đối với các Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Đối với các giao dịch mua bán viết tay, do không tuân thủ về hình thức nên sẽ bị vô hiệu.
• Trong trường hợp, nếu giấy tờ mua bán đất dịch vụ viết tay, tuy nhiên một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ (giao tiền hoặc giao đất) trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Thứ tư

Về hậu quả pháp lý của Giao dịch dân sự vô hiệu:

Đối với các giao dịch mua bán đất dịch vụ bằng giấy viết tay, do không tuân thủ về hình thức nên sẽ bị vô hiệu. Và hậu quả sẽ được xử lý như sau:

Bộ luật dân sự 2005 quy định:

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Theo Bộ luật dân sự 2015 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2017)

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Như vậy, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được xử lý như sau:

• Về bản chất khi một giao dịch dân sự bị tuyên là vô hiệu thì sẽ không có hiệu lực ngay từ đầu (thời điểm giao kết) vì vậy các bên có nghĩa vụ hoàn trả nhau những gì đã nhận. Ngoài ra, Bên có lỗi dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu gây thiệt hại thì phải bồi thường.
• Trong trường hợp, nếu các bên mua bán đất dịch vụ bằng giấy tờ viết tay, nhưng bên bán đã giao cho bên mua được ít nhất 2/3 diện tích đất và bên mua cũng đã thực nghĩa nghĩa vụ thanh toán cho phần đất dịch vụ đó thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên về việc công nhận hiệu lực của giấy tờ mua bán, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Thứ năm

Về Thời hiệu khởi kiện:

Theo Quy định của Bộ luật dân sự 2015 Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

Trên đây là toàn bộ các quy định của pháp luật liên quan đến các điều kiện và hình thức văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dịch vụ nói riêng, giá trị pháp lý của giấy tờ mua bán đất viết tay, thời hiệu khởi kiện.

Các quy định này không áp dụng đối với xử lý các tranh chấp liên quan đến tranh chấp Hợp đồng đặt cọc để nhằm mục đích mua bán đất dịch vụ.

Mọi thắc mắc hoặc yêu cầu tư vấn Quý khách liên quan đến:

Tranh chấp đất đai

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Tranh chấp mua bán đất dịch vụ

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ BẠCH MINH

Trụ sở chính: Số 26, Ngõ 1/2 Vũ Trọng Khánh – KĐT Mộ Lao, Quận Hà Đông, TP Hà Nội

VPĐD tại TP Hồ Chí Minh: 30/99/21, Lâm Văn Bền, Quận 7, TP Hồ Chí Minh

Điện thoại/Zalo: 0904 152 023 – 0865.28.58.28

Hoặc Quý khách gửi yêu cầu tư vấn qua Email: luatbachminh@gmail.com