Tư vấn tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Tư vấn tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Ông Nguyễn Văn Th, sinh năm 1972 hiện trú tại số nhà…., thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh tìm đến Văn phòng luật sư Bạch Minh để đề nghị Luật sư tư vấn về việc sau:

A. Nội dung sự việc:

Ông Nguyễn Văn Th trình bày, năm 2017, Gia đình ông có nhu cầu tìm mua nhà đất tại khu vực xã Phù Chẩn, thị xã Từ Sơn, qua tìm hiểu Ông Th được biết ông Lê Văn B có thửa đất có diện tích khoảng 75 m² muốn bán. Thửa đất của Ông B đã được xây nhà có địa chỉ tại số ….., đường số 6, xã Phù Chẩn, TX Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh.

Sau khi gặp, trao đổi với Ông B, hai bên cùng thống nhất việc Ông B sẽ chuyển nhượng cho Ông Th căn nhà và thửa đất với giá chuyển nhượng cả nhà và đất là 17,5 triệu đồng một mét vuông. Tổng giá chuyển nhượng làm tròn là 1,3 tỷ đồng, thuế bên mua phải chịu. Hai bên thống nhất ông Th sẽ đặt trước cho Ông B 450 triệu để các bên làm tin và ký hợp đồng chuyển nhượng, thời gian hoàn tất thủ tục là 25-30 ngày kể từ ngày ông Th giao tiền cọc.

Đến ngày 12/01/2018, sau khi thu xếp đủ tiền cọc ông Nguyễn Văn Th và ông Lê Hữu B đã ký kết Văn bản thỏa thuận viết tay với nội dung chính sau:

Cũng theo Ông Th cho biết thêm, 5 ngày sau khi ký Văn bản thỏa thuận, Ông đã liên hệ với Phòng công chứng X và cùng Ông Th đến Phòng Công Chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng, sau khi kiểm tra hồ sơ Công chứng viên cho biết do một mình ông B đứng tên trên Giấy chứng nhận nên để ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất Ông B phải cung cấp thêm:

+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân để xác thực việc ông không có vợ, hoặc

+ Nếu ông đã có vợ và đã đăng ký kết hôn thì bắt buộc vợ ông phải cùng đến ký hợp đồng chuyển nhượng cùng với ông hoặc

+ Vợ ông phải đến UBND phường hoặc đến phòng công chứng làm văn bản khước từ quyền đối với tài sản là căn nhà và thửa đất do ông B đứng tên.

Sau khi được Công chứng viên giải thích, Ông B cũng trình bày với công chứng, ông đã có vợ là chị Nguyễn Thị D và hai vợ chồng đã đăng ký kết hôn năm 2009, nhưng gần đây hai vợ chồng đã ly thân nhau, hiện tại Chị D cùng con đã bỏ về nhà bố mẹ đẻ sinh sống. Về nguồn gốc thửa đất Ông B cho biết: Thửa đất này được mua bằng tiền của người anh trai Ông B đang làm việc ở nước ngoài, vì không có điều kiện về nước nên anh trai ông đã nhờ Ông B đứng tên mua và bán, vì vậy chị D vợ ông không có quyền lợi gì liên quan đến thửa đất này nên chắc chắn là cô ấy không ký. Hơn nữa trên sổ đỏ chỉ thể hiện tên một mình ông nên việc công chứng viên yêu cầu vợ ông ký là vô lý. Ông B đề nghị Ông Th liên hệ cơ quan công chứng khác để công chứng hợp đồng.

Về phía Ông Th, sau khi biết được thửa đất trên có nguồn gốc là tiền của anh trai Ông B, và biết vợ Ông B sẽ không đồng ý ký hợp đồng thì cho rằng Ông B đã gian dối, cố tình giấu vợ với mục đích tạo khó khắn nhằm lấy tiền cọc của ông chi dùng cá nhân. Hơn nữa Ông B đã có cam kết trong văn bản thỏa thuận về việc Ông là chủ sở hữu hợp pháp thửa đất và toàn quyền chuyển nhượng căn nhà và thửa đất cho Ông Th nhưng nay không phải vậy, do đó Ông B là đã vi phạm cam kết. Vì vậy giữa Ông và Ông B đã to tiếng và bỏ về.

Hơn 10 ngày sau, Ông Th gọi điện yêu cầu ông B phải thực hiện đúng nội dung đã thỏa thuận và đề nghị Ông B làm cách nào thì làm, liên hệ phòng công chứng nào cũng được miễn sao phải ký được hợp đồng mua bán thửa đất cho Ông trước ngày 12/2/2018, nếu không ký được Hợp đồng thì Ông B phải trả lại toàn bộ tiền cọc là 450 triệu và Ông B phải chịu phải thêm 450 triệu tiền cọc theo quy định của pháp luật.

Về phía Ông B, sau khi nhận được yêu cầu của Ông Th, Ông trả lời rằng, việc liên hệ cơ quan công chứng là trách nhiệm của Ông Th, Ông B không có trách nhiệm gì trong việc này, nếu đến hết ngày 12/2/2018 mà Ông Th không mua nữa thì sẽ bị mất số tiền cọc.

Đến nay, sau nhiều lần cãi vã Ông Th đã tìm đến và nhờ Văn phòng luật sư Bạch Minh tư vấn pháp luật về việc khởi kiện Ông B với yêu cầu: Đòi lại 450 triệu đồng tiền cọc và phạt Ông B thêm 450 triệu tiền do Ông B đã vi phạm cam kết và đã quá thời hạn ký hợp đồng mua bán mà ông B không ký Hợp đồng công chứng theo thỏa thuận.

B. Nội dung tư vấn của Luật sư:

I. Quan điểm đánh giá của luật sư về vụ việc:

1. Xác định bản chất quan hệ giữa Ông Th và ông B:

Nếu nội dung đúng như những gì Ông Th trình bày thì giữa Ông Th và Ông B đã có thỏa thuận về việc chuyển nhượng tài sản, trong trường hợp này tài sản chuyển nhượng là Quyền sở hữu nhà ở và Quyền sử dụng đất ở của Ông B. (như vậy giữa Ông Th và Ông B đã hình thành giao dịch dân sự)

2. Vậy thỏa thuận này có hiệu lực hay không?

Tại Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

Trong trường hợp cụ thể này

– Điều kiện về chủ thể:

• Ông B và Ông Th có đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự;
• Cả hai ông đều tự nguyện thỏa thuận mà không ép buộc, lừa dối;
• Nội dung của thỏa thuận không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

– Điều kiện về mục đích và nội dung:

Cả hai bên xác định rõ ràng mục đích là mua bán nhà đất, tại thời điểm thỏa thuận, Thửa đất đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho Ông B đúng tên, như vậy theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 thì Ông B có đủ điều kiện chuyển nhượng.

– Điều kiện về hình thức Văn bản:

Luật Đất đai năm 2013 chỉ Quy định bắt buộc Công chứng hoặc chứng thực đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhưng văn bản thỏa thuận do Ông Th và Ông B lập chưa phải là Hợp đồng chuyển nhượng chính thức vì vậy đáp ứng yêu cầu về hình thức.

– Về thẩm quyền ký kết:

Theo Luật Nhà ở năm 2014 Quy định

Tuy nhiên, do đây chỉ là Văn bản để ghi nhận thỏa thuận của các bên và mục đích của Văn bản là để đảm bảo việc các bên sẽ ký Hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất trong tương lai, vì vậy việc Chị D (Vợ ông B) không cùng ký vào thỏa thuận này không có ảnh hưởng đến hiệu lực của thỏa thuận. Vì khi đã đồng ý và ký vào Văn bản này Ông B phải biết được trách nhiệm của mình phải thực hiện. Còn việc ông B không thực hiện được cam kết phải xem xét yếu tố lỗi của Ông B là cố ý hay vô ý.

3. Xác định bản chất của Văn bản thỏa thuận:

Mặc dù Văn bản thỏa thuận do Ông B và ông Th lập và ký kết ngày 12/1/2018 không chỉ rõ là Thỏa thuận đặt cọc hay Hợp đồng đặt cọc, nhưng theo nội dung của thỏa thuận có việc

“Ông Nguyễn Văn Th đã giao cho Ông B tiền cọc để mua thửa đất với số tiền theo thỏa thuận là 450 triệu đồng, số tiền còn lại sẽ được Ông Th thanh toán cho Ông B ngay khi các bên ký Hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng và ông B bàn giao bản gốc sổ đỏ và bản chụp CMND, sổ hộ khẩu và các giấy tờ khác để Ông Th làm thủ tục sang tên sổ đỏ.”

Như vậy đây được coi như một thỏa thuận đặt tiền cọc trước để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong tương lai (Thỏa thuận đặt cọc) giữa Ông B và Ông Th.

II. Đánh giá về trách nhiệm của các bên theo Văn bản thỏa thuận:

– Tại Văn Bản thỏa thuận, các bên thống nhất Bên mua (Ông Th) phải tìm và liên hệ cơ quan công chứng để công chứng hợp đồng, nộp hồ sơ đăng ký sang tên sổ đỏ, nộp thuế, phí lệ phí.. đây là các thỏa thuận dân sự, không trái pháp luật và đạo đức xã hội vì vậy các bên có quyền tự do thỏa thuận mà luật không cấm.

– Về việc Ông B cam kết ông là chủ sở hữu và có quyền bán thửa đất cho ông Th là cố tình (cố ý) hay vô tình cần phải xem xét và đánh giá:

Thứ nhất: Nếu trước đó Ông B đã biết hoặc buộc phải biết là khi ký chuyển nhượng nhà đất phải có chữ ký của vợ ông hay không?

Thứ hai: Về nguồn gốc số tiền mua thửa đất có phải là tiền của anh trai ông hay tiền của vợ chồng ông

Thứ ba: Nếu Ông B đã biết hoặc buộc phải biết phải có chữ ký của vợ thì phải đánh giá động cơ, mục đích thực sự của Ông B là gì. (nhằm gây khó khăn để chiếm đoạt tiền cọc, hay chỉ nhằm chiếm dụng tiền của người khác..)

III. Đánh giá của Luật sư về cách ứng xử của các bên sau khi không công chứng được Hợp đồng chuyển nhượng:

3.1 Về quan điểm và cách giải quyết vụ việc của Ông Th

Vì Ông cho rằng Ông B cố tình che giấu nguồn gốc thửa đất, che giấu quan hệ vợ chồng để cố tình không thực hiện việc ký Hợp đồng chuyển nhượng theo cam kết. Ông Th cũng cho rằng Ông B đã vi phạm cam kết trong văn bản thỏa thuận nên Ông Th muốn lấy lại tiền cọc và phạt cọc ông B.

Về quan điểm này, theo Luật sư thì ông Th cũng có cơ sở Bởi lẽ:

Ông Th cho rằng, ngay khi ký Văn bản thỏa thuận, Ông B không nói nguồn gốc đất và che giấu tình trạng quan hệ vợ chồng với Ông Th (không trung thực). Khi được Công chứng viên giải thích quy định của pháp luật thì Ông B không hợp tác để tìm cách giải quyết thậm chí còn cố tình gây khó khăn, khi được Ông Th yêu cầu tự tìm cơ quan công chứng thì Ông B thách thức và tỏ rõ động cơ chiếm đoạt tiền cọc thể hiện qua việc trả lời là nếu đến hết ngày 12/2/2018 mà Ông Th không tìm được văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng, không trả đủ số tiền còn lại thì coi như ông không mua và mất tiền cọc.

3.2 Về quan điểm và cách giải quyết vụ việc của Ông B

Về phía Ông B, mặc dù đã được Công chứng viên giải thích, nhưng với cách hiểu và suy nghĩ thì Ông cho rằng yêu cầu này là vô lý vì tiền mua đất là của anh trai mình, Thửa đất do một mình ông đứng tên trên sổ đỏ như vậy Chị D (vợ ông) không có quyền gì liên quan đến thửa đất này.

Hơn nữa, hiện nay vợ chồng ông đang mâu thuẫn và đã ly thân nên việc yêu cầu Chi D ký vào văn bản chuyển nhượng cho ông Th hoặc làm văn bản khước từ quyền đối với thửa đất như hướng dẫn của Công chứng viên là rất khó. Khi ông Th đề nghị Ông tìm cơ quan công chứng khác để công chứng ông đã trả lời lại là theo thỏa thuận là Ông Th có trách nhiệm liên hệ cơ quan công chứng và hoàn tất thủ tục sang tên chứ không phải Ông, nếu hết thời hạn mà ông Th không ký Hợp đồng và không thanh toán số tiền còn lại thì được coi như Ông Th bỏ cọc và không mua nữa.

Về quan điểm này, theo Luật sư thì ông B cũng có căn cứ Bởi lẽ:

Ông B cho rằng Công chứng viên yêu cầu chị D phải ký hoặc có văn bản từ chối tài sản là vô lý. Ở đây cần xem xét về trình độ hiểu biết, về hoàn cảnh thực tế vì rất nhiều người có cách hiểu giống như Ông B, đặc biệt với những người ít va chạm thực tế chuyển nhượng.

Về việc Ông B có quan điểm là trách nhiệm liên hệ cơ quan công chứng và hoàn tất thủ tục là thuộc về ông Th, Ông B chỉ đi ký và cung cấp các giấy tờ bảo gồm giấy tờ gốc nhà đất và các giấy tờ liên quan để Ông Th làm thủ tục sang tên. Vì vậy việc Ông Th yêu cầu Ông B liên hệ cơ quan công chứng là không đúng thỏa thuận nên ông không thực hiện cũng là có căn cứ, vì việc này đã được hai bên thỏa thuận và ghi nhận bằng văn bản.

Cuối cùng, Ông B cho rằng nếu sau 30 ngày kể từ ngày nhận tiền cọc nếu ông Th không ký hợp đồng hoặc không trả nốt số tiền còn lại thì được coi như ông Th đã bỏ cọc không mua nữa. Ông B không có trách nhiệm hoàn trả ông Th tiền cọc. Đây là quan điểm chưa hoàn toàn chính xác. Bởi lẽ trong trường hợp này Ông Th đã có liên hệ cơ quan công chứng để công chứng hợp đồng theo như thỏa thuận, nhưng do thiếu vợ Ông B và Ông B thì không hợp tác khi cho rằng Công chứng viên cố tình gây khó dễ nên việc không ký được hợp đồng theo thời hạn không hoàn toàn do lỗi của Ông Th. Mặt khác, do Ông B nói rằng công chứng viên do Ông Th liên hệ cố tình gây khó dễ nên Ông Th đã có ý kiến đề nghị Ông B chủ động liên hệ cơ quan công chứng khác với mục đích để công chứng được Hợp đồng. Vì vậy có thể thấy rõ mong muốn của ông Th về việc mua nhà đất là có thật, có thiện chí chứ không phải như quan điểm của Ông B. Do đó việc phạt toàn bộ tiền cọc là khó được tòa án chấp thuận.

IV. Về các yêu cầu của Ông Th:

Yêu cầu 1: Khởi kiện Ông B để đòi lại 450 triệu đồng tiền cọc

Ông Th có quyền khởi kiện Ông B ra tòa án để đòi lại 450 triệu tiền cọc.

Xác định vụ việc tranh chấp: Đây là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự (không phải tranh chấp đất đai như Ông Th đang hiểu).

Về thẩm quyền của Tòa án: là Tòa án cấp huyện nơi bị đơn (Ông B) cư trú, làm việc

Về thời hiệu khởi kiện: Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì thời hiệu khởi kiện với các tranh chấp hợp đồng là 3 năm kể từ ngày kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Như vậy tính đến thời điểm tháng 7 năm 2018 thì thời hiệu khởi kiện vẫn còn.

Yêu cầu 2: Phạt Ông B 450 triệu tiền do Ông B đã vi phạm cam kết và đã quá thời hạn ký hợp đồng mua bán mà ông B không ký Hợp đồng công chứng theo thỏa thuận.

Tương tự như quan điểm phạt tiền cọc của ông B, để có căn cứ và cơ sở phạt ông B tiền cọc thì Ông Th phải có bằng chứng chứng minh việc Ông B cố tình không thực hiện đúng cam kêt đã thỏa thuận. Và việc cố tình này là lỗi cố ý thể hiện việc Ông B trước đó đã biết hoặc buộc phải biết vợ ông (Chị D) phải ký hợp đồng.

Ví dụ: Trước thời điểm ký với văn bản với Ông Th, Ông B cũng chuyển nhượng một tài sản (đăng ký chủ sở hữu như ô tô, xe máy, nhà đất) và trên Giấy đăng ký chỉ thể hiện ông là chủ sở hữu, nhưng vợ ông (chị D) vẫn đi ký giấy tờ chuyển nhượng hoặc.

Cùng một thửa đất này, và cũng bằng cách thức phạt cọc tương tự Ông B đã chiếm đoạt tiền cọc của nhiều người mua.

V. Về quan điểm giải quyết của luật sư:

Phương án 1: Nếu Ông Th vẫn có nhu cầu mua nhà đất và Ông B vẫn có nhu cầu bán thì các bên nên ngồi lại với nhau để thương lượng và hoà giải. Đây là phương án ưu tiên lựa chọn vì các lý do sau:

+ Đây là phương án giải quyết tranh chấp nhanh nhất vì chỉ cần các bên thỏa thuận thống nhất với nhau là có thể thực hiện, còn việc khởi kiện vụ án dân sự phải qua quy trình và thủ tục tố tụng khá phức tạp và mất nhiều thời gian;

+ Đây là phương án giải quyết tranh chấp đỡ mất thời gian nhất, vì nếu lựa chọn khởi kiện các bên phải tốn thời gian theo kiện qua các cấp xét sơ sơ thẩm, phúc thẩm (nếu có kháng cáo) , rồi thi hành án.. ;

+ Đây là phương án giải quyết tranh chấp đỡ tốn chi phí nhất. Các cụ nói thời gian là tiền là bạc, việc theo đuổi vụ kiện sẽ ảnh hưởng đến thời gian giải quyết công việc của các bên, hơn nữa khi theo kiện các bên sẽ phải mất các chi phí như án phí, lệ phí tòa án, chi phí xác minh, chi phí thuê luật sư tham gia phiên tòa.

Tuy nhiên, để buổi hòa giải đạt kết quả và để giúp các bên giải quyết các vướng mắc thì Chúng tôi khuyến nghị các bên nên mời luật sư có kinh nghiệm tư vấn tham gia:

Khi tham gia, luật sư với tư cách là bên thứ 3, là trung gian hòa giải sẽ phân tích cái đúng, cái chưa đúng của các bên. Chỉ rõ các lợi và hại nếu các bên tiếp tục tranh chấp hoặc khởi kiện.

Nếu các bên đạt được thỏa thuận, Luật sư sẽ soạn thảo văn bản thỏa thuận chặt chẽ về văn phong, đúng luật và đây là căn cứ để các bên tiếp tục thực hiện. Luật sư cũng hỗ trợ các bên trong việc hoàn tất thủ tục chuyển nhượng như liên hệ cơ quan công chứng, thay mặt các bên hoàn tất các thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ.

Đặc biệt, trong trường hợp này do Ông B và vợ (Chị D) đã mâu thuẫn và li thân, vì vậy việc gặp và giải thích để chị D hiểu và giúp đỡ nên nhờ luật sư sẽ hiệu quả hơn. Luật sư cũng có thể soạn thảo các văn bản khước từ tài sản cho chị D ký.

Phương án 2: Chỉ nên thực hiện nếu không thể thực hiện được Phương án 1:

Do các bên không đạt được thỏa thuận hoặc một bên mong muốn đưa vụ việc ra tòa án xem xét giải quyết thì Ông Th nên chủ động làm đơn khởi kiện Ông B ra tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Về quan điểm giải quyết của Tòa án: Thông thường đối với các trường hợp này Tòa án sẽ tổ chức hòa giải và cho các bên một thời hạn để hoàn tất việc chuyển nhượng nhà đất theo thỏa thuận, trường hợp hết thời hạn mà các bên không thực hiện khi đó tòa án sẽ xác định yếu tố lỗi của các bên dẫn đến việc không thực hiện được thỏa thuận để xử lý tiền Cọc, ngoài ra Tòa án có quyền buộc bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên bị thiệt hại xuất phát từ việc không thực hiện được việc chuyển nhượng nhà đất.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn và quan điểm của Luật sư – Văn phòng Luật Bạch Minh.

Khuyến cáo: Các quan điểm này là quan điểm cá nhân của riêng luật sư dựa vào kinh nghiệm nhiều năm tư vấn pháp luật về các tranh chấp hợp đồng đặt cọc, tranh chấp đất đai.

Và tin vui là tại thời điểm chúng tôi đăng tải nội dung tư vấn này, Ông B và Ông Th đã đạt được thỏa thuận về việc tiếp tục thực hiện việc mua bán, trung gian hòa giải là Luật sư của chúng tôi, hiện tại Chúng tôi đang hoàn tất thủ tục đăng ký biến động và sang tên sổ đỏ cho Ông Th.

Vụ việc được tư vấn bởi Luật sư : Lê Văn Thế – Trưởng Văn phòng luật sư Bạch Minh

ĐT: 0904 152 023