Thủ tục thừa kế nhà đất

1. Thừa kế nhà đất là gì?

Thừa kế nhà đất là việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất của người đã chết sang cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Các loại nhà đất được để lại thừa kế:

2.1 Nhà đất để lại thừa kế là nhà ở, quyền sử dụng đất và Công trình xây dựng trên đất thuộc quyền sở hữu riêng của người chết như:

– Nhà ở: gồm Nhà ở riêng lẻ, Căn hộ chung cư, Nhà gắn liền với đất ở;

– Quyền sử dụng đất: Đất ở (đất thổ cư),  Đất nông nghiệp, Đất trồng cây lâu năm, đất trồng lúa, Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

– Nhà, đất gắn liền với tài sản khác như:  Nhà xưởng, công trình xây dựng trên đất, Công trình phụ trợ (kho, bãi, chuồng trại…);

2.2 Nhà đất được để lại thừa kế là thuộc quyền sở hữu chung của người chết:

– Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng

– Nhà đất là tài sản chung của hộ gia đình hoặc là tài sản chung của nhiều người

3. Về điều kiện để thực hiện quyền thừa kế Quyền sử dụng đất:

Căn cứ các quy định của Luật đất đai, Người sử dụng đất được để lại thừa kế quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

4. Các hình thức chia thừa kế nhà đất

4.1 Chia thừa kế nhà đất theo di chúc:

Chia thừa kế theo di chúc là việc chuyển dịch tài sản của người chết cho những người còn sống theo đúng ý chí và nguyện vọng mà chủ tài sản đã thể hiện trong di chúc trước khi qua đời. Người lập di chúc có quyền chỉ định người thừa kế, truất quyền thừa kế của người thừa kế, phân định phần di sản cho từng người thừa kế, giao nghĩa vụ cho người thừa kế, dành một phần tài sản trong khối di sản để di tặng, thờ cúng và chỉ định người giữ di chúc, người quản lý di sản, người phân chia di sản.

4.2 Chia thừa kế nhà đất theo pháp luật:

– Là trường hợp chia thừa kế khi:

+ Không có di chúc hoặc di chúc không hợp pháp

+ Khi những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc hoặc cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

+ Khi những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

– Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản không được định đoạt trong Di chúc hoặc phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật hoặc phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; phần si sản mà cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

– Hàng thừa kế theo pháp luật gồm:

+ Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

+ Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

+ Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

– Khi chia thừa kế theo pháp luật, những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau và những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước.

5. Ai không được hưởng thừa kế nhà đất:

Trường hợp nếu chia thừa kế theo pháp luật thì những người dưới đây không được hưởng di sản thừa kế:

– Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;

– Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;

– Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;

– Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, hủy di chúc, che giấu di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.

6. Những người chỉ được hưởng phần giá trị thừa kế nhà đất:

Người nước ngoài hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam nếu được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất, quyển sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được hưởng thừa kế, hưởng giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp được thừa kế nhưng không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng được hưởng giá trị phần đất thừa kế;

7. Trình tự các bước phân chia thừa kế nhà đất:

7.1 Bước 1: Khai nhận thừa kế nhà đất tại cơ quan công chứng

Kể từ thời điểm mở thừa kế, những người thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật liên hệ với Cơ quan công chứng nơi cư trú cuối cùng của người chết để yêu cầu Công chứng Văn bản khai nhận di sản thừa kế

– Hồ sơ cần chuẩn bị để công chứng Văn bản khai nhận di sản thừa kế gồm: Di chúc (nếu có), Giấy chứng tử của người để lại di sản thừa kế, Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất của người để lại di sản, Giấy tờ tùy thân của người nhận thừa kế, và một số giấy tờ khác có liên quan khác như giấy khai sinh…

– Sau khi tiếp nhận, nếu hồ sơ hợp lệ cơ quan công chứng sẽ tiến hành niêm yết công khai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.trong thời hạn 15 ngày về yêu cầu khai nhận di sản thừa kế theo Di chúc hoặc theo pháp luật.

– Sau 15 ngày niêm yết, nếu không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng sẽ tiến hành chứng nhận văn bản thừa kế

7.2 Bước 2: Đăng ký sang tên sổ đỏ nhà đất cho những người được hưởng thừa kế:

– Sau khi hoàn tất thủ tục Khai nhận di sản thừa kế tại cơ quan công chứng, Người thừa kế nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để đăng ký Biến động quyền sử dụng đất.

– Hồ sơ đăng ký biến động gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK

+ Văn bản khai nhận di sản thừa kế được Cơ quan công chứng lập;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

7.3 Bước 3: Nộp thuế, phí lệ phí và nhận sổ đỏ đã sang tên:

Trước khi nhận Giấy chứng nhận, người được thừa kế Nhà đất cần nộp các khoản thuế, lệ phí khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động

Theo quy định của luật thuế thu nhập cá nhân, Quy định về lệ phí trước bạ thì: Việc nhận nhận thừa kế là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ nhà đất.

8. Các câu hỏi liên quan đến thừa kế Nhà đất

Câu hỏi 1: Con nuôi được thừa kế nhà đất có phải nộp thuế và lệ phí khi sang tên sổ đỏ hay không?

Nội dung câu hỏi: Tôi được bố mẹ nuôi cho hưởng thừa kế ngôi nhà và thửa đất, vậy khi đăng ký sang tên nhà đất thì tôi có phải nộp các khoản thuế, lệ phí gì không? Xin cảm ơn

Trả lời:

Về thuế Thu nhập cá nhân: Theo quy định của Luật Thuế Thu nhập cá nhân hiện hành: Thu nhập từ nhận thừa kế giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi;  được miễn thuế Thu nhập cá nhân;

Về lệ phí trước bạ nhà đất: Theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định cụ thể những người sau đây được miễn lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là di sản thừa kế: Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.

Lưu ý: Để được miễn các khoản thuế và lệ phí bạn cần có giấy tờ chứng minh quan hệ cha nuôi, mẹ nuôi ;

Về các khoản phí lệ phí khác: Khi đăng ký biến động Quyền sử dụng đất từ cha mẹ nuôi cho con, bạn cần phải nộp lệ phí địa chính (khoảng 15.000 VNĐ – 30.000 VNĐ/hồ sơ) và phí thẩm định hồ sơ đăng ký biến động theo quy định tại Nghị quyết do Hội đồng nhân dân các tỉnh thành phố ban hành nhưng không quá nhiều.

Câu hỏi 2: Đã có Di chúc công chứng thì có phải công chứng Văn bản thừa kế khi sang tên sổ đỏ không?

Nội dung câu hỏi: Trước khi chết, bố tôi đã đến Văn phòng công chứng để công chứng di chúc về việc để lại nhà đất cho Tôi, nay bố tôi đã qua đời nên tôi muốn sang tên sổ đỏ từ bố cho tôi. Vậy tôi chỉ cần sử dụng bản Di chúc đã công chứng để nộp hồ sơ đăng ký sang tên sổ đỏ nhà đất hay vẫn phải tiến hành thủ tục Khai nhận thừa kế tại văn phòng công chứng?

Trả lời:

Cho dù Di chúc của bố bạn đã được công chứng nhưng để đăng ký sang tên sổ đỏ cho bạn, thì hồ sơ phải có Văn bản khai nhận di sản thừa kế do cơ quan công chứng lập. Do đó Bạn liên hệ cơ quan công chứng nơi bố bạn cư trú cuối cùng trước khi chết để tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo Di chúc. Bởi lẽ:

Việc khai nhận di sản thừa kế vẫn là thủ tục bắt buộc để xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản (như nhà đất) và sang tên trên giấy tờ. Thủ tục này nhằm công bố di chúc, xác minh di chúc còn hiệu lực, kiểm tra những người thừa kế không phụ thuộc di chúc, và đảm bảo không có tranh chấp. 

9. Dịch vụ luật sư tư vấn về thừa kế nhà đất

Liên quan đến việc chia thừa kế nhà đất, Luật Bạch Minh hiện cung cấp các dịch vụ sau:

– Dịch vụ luật sư tư vấn chia thừa kế nhà đất theo di chúc và chia thừa kế theo pháp luật

– Dịch vụ luật sư hỗ trợ thủ tục khai nhận thừa kế  tại cơ quan công chứng, đăng ký biến động sang tên nhà đất thừa kế;

– Dịch vụ luật sư đại diện và/hoặc cùng Khách hàng tham gia hoà giải, thương lượng với các đồng thừa kế trong việc chia thừa kế nhà đất nhằm hạn chế đến mức thấp nhất các tranh chấp phát sinh.

– Dịch vụ luật sư đại diện Khách hàng làm việc với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan để yêu cầu phối hợp trong quá trình phân chia di sản thừa kế

– Dịch vụ luật sư đại diện Khách hàng thực hiện khiếu nại, kiến nghị để đảm bảo quyền lợi của khách hàng trong tranh chấp thừa kế.

– Dịch vụ luật sư đại diện Khách hàng và tham gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Khách hàng trong vụ án về thừa kế tại các cấp Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc cơ quan tổ chức hữu quan khác.

– Đại diện Khách hàng tham gia trong quá trình thi hành án để yêu cầu cơ quan thi hành án thi hành bản án đã có hiệu lực pháp luật.