Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà liên quan đến dịch Covid 19

1. Bên Thuê có quyền chấm dứt Hợp đồng thuê Nhà vì dịch Covid hay không

Đại dịch Covid 19 đã và đang ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế Toàn cầu, nhiều quốc gia trên thế giới trong đó có Việt Nam đã phải ban hành các biện pháp khẩn cấp như tạm thời đóng cửa biên giới, phong tỏa và giãn cách xã hội …nhằm ngăn chặn, đẩy lùi và kiềm chế dịch bệnh. Nhiều cửa hàng doanh nghiệp phải tạm thời đóng cửa ngừng kinh doanh, nhiều đơn hàng vận chuyển bị ngưng trệ hoặc chậm chễ hoặc phải hủy bỏ do tác động của biện pháp Phong tỏa và giãn cách xã hội dẫn đến các tranh chấp liên quan đến các Hợp đồng, giao dịch dân sự  nói chung và tranh chấp liên quan đến nghĩa vụ trả tiền thuê nhà, đến quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn do Chính phủ đã ban hành các chính sách Khẩn cấp như giãn cách, phong tỏa.. để phòng chống dịch Covid 19. Và từ đó coi đây là Sự kiện Bất khả kháng để loại trừ trách nhiệm của mình.

Vậy Đại dịch Covid và/hoặc các Chính sách của Chính phủ về việc Phong Tỏa, giãn cách xã hội để hạn chế sự lây lan của Đại dịch có phải là Sự kiện Bất khả kháng theo Quy định của Pháp luật hay không? Bên Thuê nhà phải làm gì để giảm thiểu chi phí và hạn chế các rủi ro pháp lý. Chúng ta cùng phân tích dưới góc độ pháp lý dưới đây:

2. Thế nào là Sự kiện Bất Khả kháng:

Cũng như pháp luật các nước trên thế giới, Pháp luật Việt Nam cũng có Quy định về Sự kiện Bất khả kháng tại Bộ Luật Dân sự năm 2015

Cụ thể tại Điều 156 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.”

Từ khái niệm trên chúng ta có thể thấy một sự kiện được coi là Bất khả kháng nếu đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây:

Thứ nhất: Sự kiện xảy ra một cách khách quan: Tức là sự kiện đó không phải do một trong các bên tạo ra một cách trực tiếp hoặc gián tiếp.

Thứ hai: Các bên không thể lường trước được: Vào thời điểm hai bên thỏa thuận giao dịch, Hợp đồng thì sự kiện đó chưa xảy ra và các bên cũng không biết đoán biết được sự kiện đó.

Như vậy, nếu các bên tham gia giao kết Hợp đồng hoặc thỏa thuận mà dịch Covid 19 đã xảy ra thì đây không phải là sự kiện bất khả kháng ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Thứ ba: Khi sự kiện xảy ra, các bên đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép nhưng không thể khắc phục được: Các sự kiện bất khả kháng thường là các sự kiện khách quan nằm ngoài tầm kiểm soát của các bên cho nên bên bị ảnh hưởng trong nhiều trường hợp không có khả năng khắc phục được. Pháp luật chỉ yêu cầu bên bị ảnh hưởng dụng các biện pháp ở mức độ “cần thiết” và trong “khả năng cho phép”. Do đó trong nhiều trường hợp bên bị ảnh hưởng không hẳn là không khắc phục được theo nghĩa đen mà chỉ đơn thuần là chi phí bỏ ra để khắc phục lớn hơn lợi ích mà họ có thể nhận được từ việc thực hiện hợp đồng.

Nếu một sự kiện đáp ứng đủ các điều kiện nói trên thì mới được coi là SỰ KIỆN BẤT KHẢ KHÁNG theo quy định của Pháp luật, tuy nhiên để xem xét Sự kiện Bất khả kháng đó có được coi là căn cứ Miễn trách nhiệm hay không cần phải xem xét Mối quan hệ giữa Sự kiện đó với các Nghĩa vụ, trách nhiệm mà các bên phải thực hiện.

Pháp luật Việt Nam không có quy định về rõ ràng về mối quan hệ nhân quả giữa Sự kiện Bất khả kháng và nghĩa vụ thực hiện Hợp đồng, tuy nhiên thực tiễn giải quyết tranh chấp cho thấy các bên phải chứng minh Sự kiện bất khả kháng đó phải là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến việc bên có nghĩa vụ không thực hiện được nghĩa vụ.

Ví dụ:

Bên A ký Hợp đồng thuê Nhà của Bên B tại Hà Nội để kinh doanh dịch vụ ăn uống (Mở Quán bia), trong thời gian thực hiện Hợp đồng Thành phố Hà Nội có văn bản cưỡng chế Nhà thuê để thực hiện Dự án theo Quy hoạch của Thành phố, do đó đối tượng của Hợp đồng (ngôi nhà thuê) đã không còn. Vậy sự kiện này được coi là Bất khả kháng để Bên B miễn nghĩa vụ đối với Bên A

Ngược lại:

Bên A ký Hợp đồng thuê Nhà của Bên B tại Hà Nội để kinh doanh dịch vụ ăn uống (Mở Quán bia), trong thời gian thực hiện Hợp đồng Thành phố Hà Nội có văn bản tạm ngừng kinh doanh dịch vụ ăn uống để phòng chống dịch covid 19, điều này đã ảnh hưởng đến việc kinh doanh của Bên A và đã làm sụt giảm doanh thu bán hàng. Vậy sự kiện này có được coi là Bất khả kháng để Bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn và miễn thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà cho Bên B hay không?

Theo quan điểm của Chúng tôi, ở đây UBND thành phố chỉ tạm ngừng kinh doanh trong một khoảng thời gian mà không phải Cấm kinh doanh dịch vụ ăn uống (Mục đích thuê) và việc khó khăn về kinh tế do hoạt động kinh doanh bị đình trệ chỉ là nguyên nhân gián tiếp cho việc Bên thuê chậm trả tiền thuê nhà mà đã là nguyên nhân gián tiếp thì không nên được coi là lý do cho việc không thể thực hiện nghĩa vụ. Vì nếu tính cả nguyên nhân trực tiếp và gián tiếp thì Sự kiện bất khả kháng có thể giải thích theo cách hiểu rất rộng dẫn đến việc bên bị ảnh hưởng dễ dàng sử dụng để miễn trừ trách nhiệm.  Các nguyên nhân ảnh hưởng gián tiếp chỉ nên xem là trường hợp được miễn trừ trách nhiệm nếu trong hợp đồng các bên có thỏa thuận trong Hợp đồng.

3. Về Trách nhiệm của Bên Thuê nhà trong trường hợp Bất khả kháng:

Vì Hợp đồng thuê nhà là Hợp đồng Dân sự (Hợp đồng thuê Tài sản), Tại  Khoản 2 Điều 351- Bộ Luật dân sự năm 2015 về Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ quy định:

“Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Như vậy, dịch Covid không thể đương nhiên được coi là Sự kiện Bất khả kháng trong mọi trường hợp, việc xem xét đánh giá cần tính đến bối cảnh, thời gian ký kết, nội dung Hợp đồng thuê nhà.

4. Bên thuê nhà cần làm gì để miễn giảm tiền thuê nhà trong thời gian dịch Covid:

Như đã phân tích ở trên, cho dù dịch Covid có ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh đặc biệt là các cơ sở phải thuê Nhà để sản xuất nhưng phải tạm ngừng kinh doanh để thực hiện các biện pháp Phong tỏa, giãn cách phòng chống dịch bệnh. Nhưng nếu Bên thuê nhà viện dẫn sự kiện đại dịch Covid là sự kiện Bất khả kháng từ đó làm căn cứ miễn trách nhiệm trong việc trả tiền thuê nhà hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng là không thỏa đáng trong mọi trường hợp.

Vậy các tổ chức, cá nhân thuê nhà cần làm gì để giảm thiểu rủi ro pháp lý khi ký và thực hiện hợp đồng trong thời kỳ dịch bệnh Covid-19 như hiện nay?

Thứ nhất: Khi có ý định viện dẫn dịch Covid-19 và cách chính sách Phong tỏa, Giãn cách xã hội như là Sự kiện bất khả kháng để chấm dứt hợp đồng, bên chấm dứt hợp đồng cần xem xét bối cảnh giao kết Hợp đồng, nội dung Hợp đồng đã được các bên ký kết đặc biệt là điều khoản Bất khả khảng và Quyền chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn của Bên Thuê nhàđể đánh giá việc ngừng trệ kinh doanh có phải là Sự kiện bất khả kháng hay không? Vì không phải mọi trường hợp Covid-19 đều được xem là sự kiện bất khả kháng.

Thứ hai: Trong trường hợp Hợp đồng thuê các bên không Quy định cụ thể về trường hợp Bên thuê không được kinh doanh trong một thời gian do thực hiện chính sách của Nhà nước, do dịch bệnh, thiên tai..thì dừng ngay việc tranh tranh cãi liên quan đến việc xác định Covid-19 có phải là sự kiện bất khả kháng hay không mà nên đàm phán lại, sửa đổi bổ sung các điều khoản của hợp đồng đã ký vì lý do hoàn cảnh thay đổi cơ bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cụ thể.

Tại Điều Điều 420 BLDS 2015 Quy định về việc Thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản

“1. Hoàn cảnh thay đổi cơ bản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Sự thay đổi hoàn cảnh do nguyên nhân khách quan xảy ra sau khi giao kết hợp đồng;

b) Tại thời điểm giao kết hợp đồng, các bên không thể lường trước được về sự thay đổi hoàn cảnh;

c) Hoàn cảnh thay đổi lớn đến mức nếu như các bên biết trước thì hợp đồng đã không được giao kết hoặc được giao kết nhưng với nội dung hoàn toàn khác;

d) Việc tiếp tục thực hiện hợp đồng mà không có sự thay đổi nội dung hợp đồng sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên;

đ) Bên có lợi ích bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép, phù hợp với tính chất của hợp đồng mà không thể ngăn chặn, giảm thiểu mức độ ảnh hưởng đến lợi ích.

2. Trong trường hợp hoàn cảnh thay đổi cơ bản, bên có lợi ích bị ảnh hưởng có quyền yêu cầu bên kia đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý.

3. Trường hợp các bên không thể thỏa thuận được về việc sửa đổi hợp đồng trong một thời hạn hợp lý, một trong các bên có thể yêu cầu Tòa án:

a) Chấm dứt hợp đồng tại một thời điểm xác định;

b) Sửa đổi hợp đồng để cân bằng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên do hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Tòa án chỉ được quyết định việc sửa đổi hợp đồng trong trường hợp việc chấm dứt hợp đồng sẽ gây thiệt hại lớn hơn so với các chi phí để thực hiện hợp đồng nếu được sửa đổi.

4. Trong quá trình đàm phán sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, Tòa án giải quyết vụ việc, các bên vẫn phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Dựa vào Quy định trên, Bên Thuê Nhà có quyền yêu cầu bên Cho thuê  đàm phán lại hợp đồng trong một thời hạn hợp lý. Trong trường hợp này các bên nên đưa việc Bên Thuê phải tạm ngừng kinh doanh theo Quy định của Chính phủ nhằm hạn chế dịch bênh là một sự kiện Bất khả kháng để làm căn cứ miễn trách, đồng thời thời xem xét điều chỉnh lại các điều khoản của Hợp đồng thuê Nhà để phù hợp với tình hình thực tế. Trong trường hợp nếu Bên Cho thuê nhà không đồng ý yêu cầu sửa đổi  Bên Thuê có thể Yêu cầu Tòa án chấm dứt Hợp đồng tại một thời điểm xác định.

Theo kinh nghiệm Tư vấn của chúng tôi, nếu các bên không am hiểu pháp luật thì ngay từ đầu nên tìm kiếm sự tư vấn pháp lý của các luật sư có kinh nghiệm trước khi tiến hành ký kết, sửa đổi, hoặc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Mọi ý kiến thắc mắc hoặc cần liên hệ

5. Tư vấn soạn thảo, sửa đổi bổ sung Hợp đồng thuê Nhà xin liên hệ:

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ BẠCH MINH

Trụ sở chính: Số 26, Ngõ 1/2 Vũ Trọng Khánh – KĐT Mộ Lao, Quận Hà Đông, TP Hà Nội

VPĐD tại TP Hồ Chí Minh: 30/99/21, Lâm Văn Bền, Quận 7, TP Hồ Chí Minh

Điện thoại/Zalo: 0904 152 023 – 0865.28.58.28

Hoặc Quý khách gửi yêu cầu tư vấn qua Email: luatbachminh@gmail.com