Theo quy định của pháp luật Việt Nam, “Đặt cọc” là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì số tiền hoặc tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Vậy các trường hợp nào mà các bên hoặc theo quy định của luật sẽ không áp dụng phạt tiền đặt cọc sẽ được chúng tôi phân tích, giải đáp thông qua một tình huống cụ thể dưới đây:
A ký hợp đồng đặt cọc với B có nội dung sau: A đồng ý đặt cọc cho B số tiền 300 triệu đồng nhằm mục đích mua căn hộ chung cư của B với giá trị chuyển nhượng căn hộ được hai bên thống nhất là 3 tỷ đồng. Trong hợp đồng đặt cọc được các bên thảo thuận có nội dung: Trong thời gian tối đa 10 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc và/hoặc ngày Bên A đặt cọc tiền cho Bên B thì hai bên A và B ký hợp đồng mua bán căn hộ tại cơ quan công chứng, đồng thời B sẽ bàn giao cho A: Bản gốc sổ đỏ căn hộ, quyền sở hữu căn hộ và A sẽ thanh cho B số tiền mua căn hộ còn lại sau khi khấu trừ đi số tiền đặt cọc. Các bên thỏa thuận nếu A không mua hoặc A không thực hiện đúng các cam kết thì sẽ mất số tiền đặt cọc ngược lại nếu B không đồng ý bán nữa hoặc B không thực hiện đúng các cam kết thì B phải trả A số tiền đặt cọc và phạt cọc đúng bằng sô tiền cọc đã nhận của A.
Với tình huống trên, sẽ có các trường hợp dưới đây sẽ không áp dụng phạt tiền đặt cọc dưới đây:
Mục lục bài viết
- Trường hợp 1: Không áp dụng phạt tiền cọc khi bên đặt cọc chưa giao tiền:
- Trường hợp thứ 2: Không áp dụng phạt tiền cọc khi hai bên đã thực hiện đúng hợp đồng theo thỏa thuận:
- Trường hợp thứ ba: Không áp dụng phạt tiền cọc khi theo sự thỏa thuận tự nguyện của các bên:
- Trường hợp thứ tư: Không áp dụng phạt đặt cọc trong các trường hợp Hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu
- Trường hợp thứ năm: Không áp dụng phạt đặt cọc trong các trường hợp bên vi phạm nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng
Trường hợp 1: Không áp dụng phạt tiền cọc khi bên đặt cọc chưa giao tiền:
Dù hai bên (A;B) đã ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng thực tế A chưa chuyển tiền đặt cọc cho B theo thỏa thuận. Lúc này, Hợp đồng đặt cọc chưa có hiệu lực giàng buộc các bên vì bản chất pháp lý của đặt cọc là việc đặt trước một khoản tiền và/hoặc tài sản có giá nhằm đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Do đó vấn đề phạt cọc sẽ không được xem xét.
Trường hợp thứ 2: Không áp dụng phạt tiền cọc khi hai bên đã thực hiện đúng hợp đồng theo thỏa thuận:
Cụ thể là trong thời gian 10 ngày kể từ ngày đặt tiền cọc, Hai bên A;B đã ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại Văn phòng công chứng theo đúng giá thỏa thuận, B cũng đã bàn giao cho A chìa khóa và sổ đỏ căn hộ. Về phía A đã thanh toán đủ cho B số tiền mua bán căn hộ là 3 tỷ đồng.
Như vậy, mục đích và ý nghĩa của việc đặt cọc đã đạt thể hiện qua việc các bên đã thực hiện đúng hợp đồng theo thỏa thuận.
Trường hợp thứ ba: Không áp dụng phạt tiền cọc khi theo sự thỏa thuận tự nguyện của các bên:
Hai bên tự nguyện thống nhất chấm dứt hợp đồng và đồng ý không áp dụng phạt cọc thì sẽ không phát sinh nghĩa vụ phạt tiền đặt cọc. Việc giải quyết tiền đặt cọc sẽ tuân theo thỏa thuận của các bên.
Trường hợp này việc không phạt cọc là áp dụng nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận của các bên trong các giao dịch dân sự.
Trường hợp thứ tư: Không áp dụng phạt đặt cọc trong các trường hợp Hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu
Trường hợp hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015, tiền đặt cọc sẽ được hoàn trả hoặc xử lý theo nguyên tắc khôi phục tình trạng ban đầu, cụ thể các trường hợp hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu
+ Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự:
| Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. |
+ Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.
+ Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác.
Từ ví dụ minh họa trên đây, Giả sử việc các bên A;B ký hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ thực chất là nhằm che dấu giao dịch cho vay tiền giữa A và B, theo đó A là bên cho vay và B là người đi vay tiền, số tiền vay (có thể bao gồm cả gốc và lãi) là 300 triệu đồng và để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay tiền A yêu cầu B phải ký hợp đồng đặt cọc về việc mua bán căn hộ chung cư của B. Trong trường hợp này giao dịch vay tiền là giao dịch thực tế còn Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ là Hợp đồng giả cách được các bên lập ra nhằm che dấu giao dịch vay tiền giữa A và B nên Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu. Các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận mà không áp dụng phạt tiền đặt cọc.
+ Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người xác lập không có năng lực hành vi dân sự:
Ví dụ: A hoặc B trong hợp đồng đặt cọc nói trên là người không có năng lực hành vi dân sự thì Hợp đồng đặt cọc sẽ bị vô hiệu và không áp dụng phạt cọc.
+ Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn:
Giả sử A đặt cọc cho B nhằm mục đích mua căn hộ của A tại Tòa nhà A (sát Tòa C) tuy nhiên sau khi đặt cọc A mới đến xem nhà và nhận thấy Căn hộ của B thuộc Tòa nhà C và B không có căn hộ tại Tòa A. Vì vậy nếu các bên không đạt thỏa thuận thì và khởi kiện yêu cầu tuyên bố Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do nhầm lẫn đối tượng mua bán thì sẽ không áp dụng phạt tiền đặt cọc.
+ Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối cưỡng ép:
Giả sử B không có căn hộ nào nhưng với mục đích chiếm đoạt tiền của A, B nói với A là có căn hộ muốn bán cho A và cung cấp cho A giấy tờ giả về quyền sử hữu căn hộ, B yêu cầu A đặt cọc với nội dung đặt cọc như tình huống nói trên. Như vậy, Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do B đã lừa dối A nên không áp dụng phạt tiền đặt cọc. Hành vi lừa dối của B đã vi phạm pháp luật hình sự và sẽ bị xử lý về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.
Lưu ý:
Trong các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.
Trường hợp thứ năm: Không áp dụng phạt đặt cọc trong các trường hợp bên vi phạm nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng
Theo Điều 156 Bộ luật dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết. Do vậy nếu một trong các bên không thể thực hiện hợp đồng do sự kiện bất khả kháng (thiên tai, dịch bệnh, chiến tranh…), thì các bên được miễn trách nhiệm, Bên nhận cọc chỉ phải hoàn trả bên đặt cọc số tiền đã nhận mà không bị phạt cọc.
Ví dụ:
A và B ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng ngay sau đó, chính quyền địa phương ra quyết định thu hồi đất để làm đường. Việc chính quyền ra thông báo thu hồi đất A và B không được biết.
Do đó, đây là sự kiện bất khả kháng vì quyết định hành chính là yếu tố khách quan. Hợp đồng có thể được hủy và các bên phải hoàn trả lại số tiền đã giao dịch.
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ BẠCH MINH
