Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

1. Hiểu thế nào về thời hiệu khởi kiện?

Hiểu một cách tổng quát nhất, Thời hiệu khởi kiện là Thời hạn do Luật quy định mà trong thời hạn đó Chủ thể quyền được thực hiện quyền khởi kiện lên Toà án để yêu cầu Toà án xem xét và giải quyết  nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Quá thời hạn Luật định hay còn gọi là hết thời hiệu khởi kiện Toà án sẽ không thụ lý giải quyết.

Cụ thể các Quy định về Thời hạn được nêu tại Mục 1 – Chương X từ Điều 144 đến Điều 148 Bộ Luật dân sự năm 2015 mà chúng tôi tóm tắt như sau:

– Thời hạn là một khoảng thời gian được xác định từ thời điểm này đến thời điểm khác. Thời hạn có thể được xác định bằng phút, giờ, ngày, tuần, tháng, năm hoặc bằng một sự kiện có thể sẽ xảy ra.

– Thời hạn được tính theo dương lịch, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Các Quy định về Thời hiệu được nêu tại Điều 132, từ Điều 149 đến Điều 157, Điều 236,  381, 429, 588, 623 và 671 Bộ Luật dân sự năm 2015. Chúng tôi tóm tắt như sau:

+ Thời hiệu là thời hạn do luật quy định mà khi kết thúc thời hạn đó thì phát sinh hậu quả pháp lý đối với chủ thể theo điều kiện do luật quy định. (Trích điều 149- Bộ luật dân sự)

+ Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện. (Trích điều 150- Bộ luật dân sự).

2. Nguyên tắc áp dụng thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai:

– Theo quy định, Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ, việc.

– Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.

3. Mốc thời điểm bắt đầu tính thời hiệu khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai:

Việc xác định mốc thời gian bắt đầu tính thời hiệu có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng. Theo đó Thời điểm bắt đầu tính thời hiện khởi kiện vụ án dân sự được quy định như sau:

+ Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. (Trích Điều 154 Bộ Luật dân sự năm 2015).

4. Thời hiệu khởi kiện trong một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể:

4.1 Khái niệm về tranh chấp đất đai:

Theo Luật Đất đai năm 2013 khái niệm tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. (Trích Mục 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013).

Từ thực tiễn tư vấn pháp luật đất đai trong nhiều năm, chúng tôi thấy hiện nay các dạng tranh chấp đất đai chủ yếu sau:

Thứ nhất: Các tranh chấp liên quan đến Quyền sử dụng đất như: Tranh chấp nhằm xác định ai là chủ sử dụng đất, tranh chấp đòi quyền sử dụng đất, tranh chấp đòi lại nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất.  

Thứ hai: Các tranh chấp liên quan đến việc phân chia Di sản thừa kế (phân chia theo Di chúc hoặc Chia thừa kế theo Pháp luật) mà Di sản là Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất.  

Thứ ba: Tranh chấp liên quan đến các Giao dịch mà đối tượng liên quan đến Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất. Như Thoả thuận đặt cọc mua bán Nhà ở, đất ở, Hợp đồng mua bán nhà ở, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng trao đổi tặng cho quyền sử dụng đất, Hợp đồng thế chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất..

Thứ tư: Tranh chấp liên quan đến việc đền bù, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất. Như tranh chấp giữa các bên liên quan đến việc phân chia số tiền đền bù, hỗ trợ. Tranh chấp liên quan đến chính sách đền bù, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất.

4.2 Thời hiệu khởi kiện các dạng tranh chấp đất đai:

Căn cứ vào Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật đất đai năm 2013, Thời hiệu khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai được quy định như sau:

+ Đối với các tranh chấp liên quan đến Quyền sử dụng đất sẽ không áp dung thời hiệu khởi kiện (Điều 155 Bộ luật Dân sự  và Luật Đất đai không có quy định về thời hiệu khởi kiện).

+ Đối với các tranh chấp liên quan đến việc phân chia thừa kế theo Di chúc hoặc Phân chia theo Pháp luật mà Di sản là Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất thì Thời hiệu khởi kiện là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày mà Tòa án xác định ngày chết của người bị tuyên bố là đã chết. (Theo các Điều: 71, 611 và 623 Bộ luật Dân sự năm 2015)

+ Tranh chấp liên quan đến các Giao dịch là Hợp đồng hoặc Văn bản thoả thuận mà đối tượng liên quan đến Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất. Như Thoả thuận đặt cọc mua bán Nhà ở, đất ở, Hợp đồng mua bán nhà ở, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng trao đổi tặng cho quyền sử dụng đất, Hợp đồng thế chấp bảo lãnh quyền sử dụng đất..thì thời hiệu khởi kiện là 3 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

+ Đối với các yêu cầu tuyên vô hiệu các Hợp đồng mua bán, trao đổi, cho tặng, thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất mà yêu cầu khởi kiện là yêu cầu tuyên Hợp đồng vô hiệu thì Thời hiệu khởi kiện là 2 năm

+ Đối với các Tanh chấp về đền bù, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất giữa người có đất với nhà nước thì thời hiệu được quy định cụ thể tại Quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường GPMB hoặc Văn bản giải quyết khiếu nại về bồi thường giải phóng mặt bằng.

Lưu ý:

Thời gian không tính vào thời hiệu khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự liên quan đến đất đai là khoảng thời gian xảy ra một trong các sự kiện sau đây:

– Các sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan làm cho chủ thể có quyền khởi kiện, quyền yêu cầu không thể khởi kiện, yêu cầu trong phạm vi thời hiệu.

– Chưa có người đại diện trong trường hợp người có quyền khởi kiện, người có quyền yêu cầu là người chưa thành niên, mất năng lực hành vi dân sự, có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự;

5. Các trường hợp khôi phục lại thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai:

Thời hiệu khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai bắt đầu tính lại từ đầu kể từ ngày tiếp theo sau ngày xảy ra sự kiện dưới đây

a) Bên có nghĩa vụ đã thừa nhận một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện;

b) Bên có nghĩa vụ thừa nhận hoặc thực hiện xong một phần nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện;

c) Các bên đã tự hòa giải với nhau.

Như vậy, Luật Bạch Minh đã hướng dẫn giải thích các quy định về tranh chấp đất đai, về thời hạn và thời hiệu, nguyên tắc áp dụng thời hiệu của Toà án. Chúng tôi cũng phân loại các dạng tranh chấp đất đai chủ yếu hiện nay và thời hiệu khởi kiện tương ứng với các dạng tranh chấp đất đai.

Xin lưu ý rằng, đây chỉ là quy định về thời hiệu khởi kiện yêu cầu toà án giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các quy định về THỜI HIỆU YÊU CẦU TOÀ ÁN XEM XÉT GIẢI QUYẾT MỘT VỤ VIỆC chúng tôi không trình bày chi tiết trong bài viết này.

Thực tế cho thấy, có nhiều vụ việc tranh chấp đất đai nhưng là xuất phát từ Yêu cvaauf toà án giải quyết như: Yêu cầu các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở, hoặc tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, Yêu cầu bồi thường thiệt hại vì không thực hiện nghĩa vụ theo Hợp đồng, yêu cầu huỷ di chúc hoặc yêu cầu công nhận hiệu lực của Di chúc, yêu cầu xác định hàng thừa kế…. đây chính là khó khăn rất lớn vì phải xác định chính xác bản chất của vụ việc là Khởi kiện hay Yêu cầu mới xác định chính xác thời hiệu áp dụng.

Bởi vậy, Quý vị nên tìm kiếm sự tư vấn và trợ giúp pháp lý của các Luật sư có kinh nghiệp trong việc giải quyết tranh chấp đất đai. Bởi lẽ, Luật sư là người được đào tạo về pháp luật nên sẽ có kiến thức về pháp luật và hiểu được cách áp dụng pháp luật, trong quá trình hoạt động các Luật sư cũng thường xuyên cập nhật các quy định của pháp luật mới để kịp thời tư vấn cho Khách hàng. Thông qua việc tư vấn, Khách hàng sẽ nắm được các Quy định của pháp luật điều chỉnh một vấn đề cụ thể, qua đó giúp Khách hàng có các quyết định phù hợp nhất nhằm tránh được các rủi ro về pháp lý cũng như có phương án nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cao nhất của mình.

Mọi yêu cầu Tư vấn và giải đáp thắc mắc liên quan đến lĩnh vực giải quyết tranh chấp đất đai  Quý khách vui lòng liên hệ

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ BẠCH MINH

Trụ sở chính: Số 26, Ngõ 1/2 Vũ Trọng Khánh – KĐT Mộ Lao, Quận Hà Đông, TP Hà Nội

VPĐD tại TP Hồ Chí Minh: 30/99/21, Lâm Văn Bền, Quận 7, TP Hồ Chí Minh

Điện thoại/Zalo: 0904 152 023 – 0865.28.58.28

Hoặc Quý khách gửi thông tin cần tư vấn qua Email: luatbachminh@gmail.com