Mục lục bài viết
Giải quyết tranh chấp đất đai
Hiện nay, các tranh chấp về đất đai chiếm một tỉ lệ lớn trong các tranh chấp mà các cấp chính quyền, tòa án xem xét giải quyết. Quá trình giải quyết tranh chấp đất đai thường kéo dài do tính chất phức tạp.
Từ thực tiễn tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai nhiều năm, chúng tôi liệt kê các dạng tranh chấp chủ yếu và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành dưới đây:
1. Các tình huống tranh chấp đất đai chủ yếu hiện nay:
(i) Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất:
Về bản chất, đây là dạng tranh chấp đòi lại đất, đòi lại tài sản gắn liền với đất có nguồn gốc trước đây thuộc quyền sở hữu của người đi đòi hoặc hoặc người thân của họ nhưng do nhiều nguyên nhân khác nhau mà nay họ không còn quản lý, sử dụng nữa. Vì vậy những người này đòi lại người đang quản lý, sử dụng dẫn đến tranh chấp. Các ví dụ điển hình trong dạng tranh chấp này là:
+ Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của họ hàng, của người thân trong các giai đoạn chiến tranh đặc biệt là chiến tranh biên giới phía bắc năm 1979 họ hoặc người thân phải đi lánh lạn, di cư ở nước ngoài nay quay về thì đã có người khác sử dụng;
+ Tranh chấp đòi lại ruộng đất (đất nông nghiệp) mà trước đây họ đã vào hợp tác xã theo phòng trào vào HTX, nhưng nay HTX giải thể nhưng họ không có đất để sản xuất..
+ Tranh chấp đòi lại đất nhà thờ, đình chùa chiền, miếu mạo, nhà thờ họ.
+ Tranh chấp đòi lại nhà, đất cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ giữa một bên là chủ đất hoặc người thân của họ với một bên là người ở thuê, ở nhờ. Dạng tranh chấp này phát sinh do quan hệ cho thuê, mượn hoặc ở nhờ bằng văn bản hoặc bằng miệng, với thời gian ở nhờ hoặc thuê hay mượn cách đây vài năm hoặc vài chục năm (nhất là ở miền nam). Nhưng vì nhiều lý do mà khi hết hạn Hợp đồng cho mượn, cho thuê, cho ở nhờ bên mượn vẫn quản lý, sử dụng và đã xây dựng nhà kiên cố, một số có tên trong sổ địa chính hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
(ii) Tranh chấp liên quan đến việc phân chia quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất khi vợ chồng ly hôn.
(iii) Tranh chấp về quyền thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà chủ yếu là tranh chấp giữa những người thuộc hàng thừa kế đòi tài sản thừa kế của cha mẹ, người thân nhưng nay bị đồng thừa kế hoặc người thứ ba quản lý sử dụng.
(vi) Tranh chấp đất về vị trí, gianh giới, diện tích của các khu đất giáp gianh giữa những người sử dụng các khu đất giáp ranh, liền kề.
(v) Ngoài ra, có các dạng tranh chấp liên quan đến đất đai khác phát sinh trong quá trình quản lý sử dụng như: Tranh chấp về đền bù, giải phóng mặt bằng, tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền SDĐ, thế chấp hoặc bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
2. Các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai phổ biến:
Thứ nhất: là do nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng dẫn đến đất đai ngày càng có giá trị.
Thứ hai: là do nhận thức và hiểu biết pháp luật của người dân ngày càng cao dẫn đến thay đổi các tư tưởng và tập quán trước đây.
Ví dụ: Như tập quán ăn cháu trai được ăn lập tự nếu gia đình chú/bác không có con trai. Với mục đích duy trì hương hỏa.
Thứ ba: Do tư tưởng trọng nam khinh nữ
Ví dụ: Nhà đất của các cụ chỉ để lại cho con trai được thửa hưởng.
Thứ tư: Do hệ thống pháp luật đất đai của nước ta quá nhiều, phức tạp thậm chí chồng chéo vì hoàn cảnh chiến tranh, hoàn cảnh lịch sử của đất nước.
Thứ năm: Về chuẩn mực đạo đức đã bị ảnh hưởng bởi vấn đề kinh tế
Ví dụ: Trước đây
- Giữa các thành viên trong gia đình (bố mẹ, con, cháu);
- Giữa các thành viên trong dòng tộc;
- Giữa những người hàng xóm láng giềng
Thì việc Kiện tụng ra pháp đình gần như không có
Bởi vì người việt đã có câu thành ngữ “vô phúc đáo tụng đình” hoặc “Hàng xóm tối lửa tắt đèn có nhau”.
Nhưng hiện nay đồng tiền đã ảnh hưởng đến các chuẩn mực đạo đức, đạo lý gia đình, dòng tộc. Có nhiều vụ việc sau khi người có tài sản (cha, mẹ, ông, bà…) qua đời, thế hệ con cháu, những người thân thích trong gia đình, dòng tộc sẵn sàng hủy bỏ thỏa thuận dân sự về tài sản đất đai trước đó liên quan đến thừa kế. Điều đó dẫn đến việc rất nhiều hợp đồng tặng cho tài sản đã lập trước đây không có hiệu lực.
3. Hòa giải trong Giải quyết tranh chấp đất đai:
Hòa giải là thủ tục bắt buộc trước khi các bên tranh chấp yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tại các cấp có thẩm quyền.
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 về Hòa giải tranh chấp đất đai:
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
- Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp”.
Về thủ tục hòa giải, thành phần Hội đồng hòa giải được quy định cụ thể tại Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Cụ thể khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai UBND cấp xã có trách nhiệm:
a) Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
b) Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh;
c) Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Buổi hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải tranh chấp đất đai sẽ được gửi đến các bên tranh chấp.
Trường hợp hòa giải không thành, UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếp theo.
4. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
Tại Điều 203 Luật Đất đai 2013, Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
Một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai là:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
+ Các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ như: Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980….
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”
5. Dịch vụ Luật sư tư vấn Giải quyết tranh chấp đất đai:
Luật Bạch Minh cung cấp dịch vụ tư vấn pháp luật về đất đai, đại diện khách hàng tham gia giải quyết các tranh chấp đất đai. Theo đó nếu được Khách hàng yêu cầu chúng tôi sẽ:
(i) Xem xét đánh giá toàn bộ yêu cầu của khách hành và đưa ra ý kiến tư vấn cho Khách hàng qua điện thoại, email hoặc tư vấn trực tiếp;
(ii) Đưa ra các phương án giải quyết tranh chấp để khách hàng có thể lựa chọn và quyết định
(iii) Chuẩn bị hồ sơ đề nghị giải quyết tranh chấp gửi UBND cấp xã hòa giải và các hồ sơ khởi kiện hoặc khiếu nại yêu cầu;
(iv) Cử luật sư tham gia hoà giải giữa các bên tranh chấp;
(v) Soạn thảo đơn khởi kiện gửi Tòa án hoặc Đơn Khiếu nại gửi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
(vi) Cử Luật sư tham gia phiên toà để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho Khách hàng.
(vii) Yêu cầu thi hành Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật./.
Chi tiết xin liên hệ
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ BẠCH MINH
Trụ sở chính: Số 26, Ngõ 1/2 Vũ Trọng Khánh – KĐT Mộ Lao, Quận Hà Đông, TP Hà Nội
VPĐD tại TP Hồ Chí Minh: 30/99/21, Lâm Văn Bền, Quận 7, TP Hồ Chí Minh
Điện thoại/Zalo: 0904 152 023 – 0865.28.58.28
Hoặc Quý khách gửi yêu cầu tư vấn và báo phí qua Email: luatbachminh@gmail.com
VĂN PHÒNG LUẬT SƯ BẠCH MINH
