Có được hủy cọc khi biết thửa đất mua nằm trong quy hoạch

Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc và đặt tiền cọc, bên mua kiểm tra mới biết thửa đất mua nằm trong quy hoạch nên từ chối ký kết hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bên bán phải hoàn trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc vì cho rằng bên bán đã không trung thực và lừa dối bên mua khi giao kết hợp đồng đặt cọc vì bên bán đã không cung cấp thông tin thửa đất nằm trong quy hoạch, bên mua cho rằng hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Ngược lại Bên bán cho rằng mình không nhận được bất kỳ văn bản nào của chính quyền về việc thửa đất nằm trong quy hoạch, trong hợp đồng đặt cọc cũng không có cam kết nào về việc nếu thửa đất nằm trong quy hoạch thì bên bán phải trả tiền cọc cho bên mua và chịu phạt cọc, vì vậy nếu bên mua không mua thì đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc và sẽ bị mất số tiền cọc.

1. Bản án về yêu cầu hủy cọc khi biết thửa đất mua nằm trong quy hoạch:

Theo nội dung Bản án số 880/2025/DS-PT ngày 10/11/2025 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa Bà Bùi Thị N (trú tại Hà Nội) với vợ chồng Ông Nguyễn Anh T1 và Bà Nguyễn Thị H cùng trú tại Hà Nội và đã được Tòa án quận Hoàn Kiếm giải quyết tại cấp Sơ thẩm và Tòa án thành phố Hà Nội giải quyết theo thủ tục Phúc thẩm. Nội dung vụ việc tóm tắt như sau:

Tại Đơn khởi kiện, Bà Bùi Thị N trình bày, ngày 19/11/2022, Bà đã ký Hợp đồng đặt cọc với vợ chồng với Ông Nguyễn Anh T1 và Bà Nguyễn Thị H, nội dung cơ bản của Hợp đồng đặt cọc như sau:

Bà Bùi Thị N đặt cọc cho vợ chồng Ông T1 và bà H số tiền 500 triệu đồng để đảm bảo việc ông T1 và bà H sẽ chuyển nhượng cho bà N thửa đất có diện tích 88m2 đất tại Quận T thành phố Hà Nội, thửa đất được cấp GCN số CU408151, giá chuyển nhượng là hơn 10 tỷ đồng. Các bên thỏa thuận chậm nhất 30 ngày kể từ ngày đặt cọc hai bên sẽ ký Hợp đồng công chứng để chuyển nhượng thửa đất.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, Bà N tìm hiểu thì biết thửa đất mua nằm trong quy hoạch “Dự án mở đường giao thông và cây xanh đô thị”, nhưng khi giao dịch đặt cọc thì Ông T1 và Bà H không cung cấp cho bà thông tin này. Cho rằng mình bị lừa dối nên chưa hết thời hạn 30 ngày, Bà N đã gọi điện cho Ông T Bà H thông báo sẽ không mua nữa và không ký hợp đồng chuyển nhượng công chứng, Bà N đã gặp vợ chồng ông T1, Bà H để yêu cầu chấm dứt Hợp đồng đặt cọc và đòi lại tiền cọc nhưng không có kết quả. Vì vậy Bà N đã khởi kiện ra Tòa để yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng đặt cọc mà bà và vợ chồng Ông T1 bà H vô hiệu vì lý do lừa dối, bà cũng yêu cùa vợ chồng ông T1 và Bà H phải trả lại bà 500 triệu đồng tiền đặt cọc.

Về phía vợ chồng ông T1 và Bà H cho biết: Thửa đất của ông bà đã được cấp GCN số CU 408152. Tháng 6/2021 ông bà rao bán đất và bà N đã xem, tìm hiểu và quyết định mua. Ngày 19/11/2022, Vợ chồng ông T1 bà H đã ký Hợp đồng đặt cọc với Bà N, nội dung hợp đồng đặt cọc như bà N trình bày. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc Bà N có gọi điện cho ông lấy lý do thửa đất nằm trong quy hoạch nên không mua và đòi lại tiền cọc. Ông T1 và Bà H khẳng định tại thời điểm nhận đặt cọc ông bà không nhận được bất kỳ văn bản nào của chính quyền thông báo thửa đất thuộc diện quy hoạch của nhà nước và ông bà không có bất kỳ cam kết nào với bà N về việc nếu thửa đất nằm trong quy hoạch thì phải trả lại tiền cọc. Ông bà đã thực hiện đúng cam kết đúng pháp luật do đó Ông T1 và Bà H đề nghị Tòa án bác đơn khởi kiện, bác yêu cầu đòi tiền cọc của Bà N.

Tại Bản án Sơ thẩm, Tòa án quận Hoàn Kiếm xác định Hợp đồng đặt cọc giữa Bà Bùi Thị N với vợ chồng Ông T1 Bà H có hiệu lực pháp luật. Tòa sơ thẩm đã bác yêu cầu khởi kiện của Bà Bùi Thị N về yêu cầu tuyên Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối, bác yêu cầu đòi lại 500 triệu đồng tiền đặt cọc của Bà N.

Không đồng ý với Bản án Sơ thẩm, Bà Bùi Thị N đã kháng cáo toàn bộ bản án và đề nghị Tòa Phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà.

HĐXX Phúc thẩm nhận định:

Hợp đồng đặt cọc được Bà Bùi Thị N và Ông T1, Bà H ký ngày 19/11/2022 là hợp pháp và có hiệu lực pháp luật vì đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung không vi phạm điều cấm.

Bà N không có căn cứ chứng minh việc các bên đã thỏa thuận về Ông T1 và Bà H phải có nghĩa vụ thông tin về thửa đất có nằm trong quy hoạch hay không? Ông T1, Bà H cũng không có bất kỳ cam kết nào khẳng định thửa đất không nằm trong quy hoạch. Do đó không có căn cứ xác định vợ chồng Ông T1, Bà H lừa dối Bà N.

Tòa Phúc thẩm đã xác minh thông tin tại Chi nhánh VPĐKDD Quận T về GCN và tình trạng tranh chấp và được VPĐKDD Quận T trả lời là thửa đất được cấp GCN CU 408152 và VPĐKDD Quận T chưa có thông tin về tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến GCN.

Tòa Phúc thẩm đã xác minh thông tin về quy hoạch của thửa đất tại UBND quận T thì được trả lời  “Căn cứ Quy hoạch phân khu đô thị Sông H đã được UBND thành phố phê duyệt tại Quyết định số… năm 2022, Thửa đất của Ông Nguyễn Anh T1 và bà Nguyễn Thị H nằm trong ô quy hoạch có chức năng sử dụng đất một phần là mở đường dự kiến và một phần là đất cây xanh đô thị.”

Như vậy, đối tượng chuyển nhượng là Thửa đất đã được cấp GCN CU 408152, không tranh chấp, không có quyết định thu hồi. Căn cứ quy định của Luật đất đai  thì thửa đất không phải là đối tượng cấm chuyển nhượng.

Từ những nhận định trên, HĐXX Phúc thẩm nhận định cấp Sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Bà N, xác nhận Hợp đồng đặt cọc được các bên ký kết ngày 19/11/2022 có hiệu lực pháp luật, Tòa sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu đòi 500 triệu tiền đặt cọc của Bà N là đúng quy định của pháp luật.

Do đó, HĐXX Phúc thẩm xử: Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Bà Bùi Thị N, giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án quận Hoàn Kiếm. Đồng thời buộc Bà Bùi Thị N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 24 triệu đồng và 300 ngàn án phí dân sự phúc thẩm.

2. Đất nằm trong quy hoạch có được mua bán chuyển nhượng hay không?

Theo quy định của Luật đất đai, trường hợp đất nằm trong quy hoạch vẫn được phép chuyển nhượng nếu chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa có thông báo công khai về kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và thửa đất chuyển nhượng đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng như:

– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng

– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

– Trong thời hạn sử dụng đất;

– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

3. Cần làm gì để tránh mua phải đất nằm trong quy hoạch

Thứ nhất: Kiểm tra thông tin quy hoạch trước khi đặt cọc.

Người mua cần xác định chính xác số thửa, tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ thửa đất rồi kiểm tra bản đồ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền hoặc nguồn thông tin chính thức của địa phương. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi được phê duyệt phải được công bố công khai.

Thứ hai: Kiểm tra loại quy hoạch.

Không chỉ kiểm tra “có quy hoạch hay không” mà phải kiểm tra loại quy hoạch.
Một thửa đất có thể nằm trong khu vực được định hướng quy hoạch nhưng chưa chắc đã thuộc diện phải thu hồi ngay. Cần phân biệt giữa quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất hằng năm, đồng thời xác định thửa đất có nằm trong danh mục công trình, dự án dự kiến thu hồi đất hay không?

Đây là điểm rất quan trọng bởi trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền theo quy định của Luật Đất đai.

Thứ ba: Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin đất đai:

Trường hợp thông tin trên các ứng dụng, bản đồ quy hoạch hoặc thông tin do bên bán, bên môi giới cung cấp không rõ ràng, người mua có thể thực hiện thủ tục yêu cầu cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai. Hồ sơ có thể yêu cầu cung cấp bản đồ quy hoạch sử dụng đất, dữ liệu không gian quy hoạch và bộ tài liệu quy hoạch theo quy định.

4. Thêm nội dung về cam kết có liên quan đến quy hoạch trong Hợp đồng đặt cọc

Trường hợp bên mua chưa thể xác minh đầy đủ thông tin quy hoạch nhưng vẫn muốn đặt cọc để giữ chỗ nhằm tránh mất cơ hội thì trong Hợp đồng đặt cọc nên có thêm điều khoản quy định về cam kết của bên bán có liên quan đến việc hoàn trả lại tiền cọc trong trường hợp Bên mua có tài liệu chứng cứ chứng minh thửa đất nằm trong Quy hoạch và cũng có thể thêm điều khoản phạt cọc bên bán trong trường hợp bên mua có tài liệu chứng cứ chứng minh việc Bên Bán đã biết thông tin quy hoạch có liên quan đến thửa đất nhưng bên bán không cung cấp hoặc cung cấp không chính xác cho Bên mua.

5. Dịch vụ Luật sư tư vấn Hợp đồng đặt cọc và giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc của Luật Bạch Minh

Nhằm hạn chế các rủi ro pháp lý, trước khi quyết định đặt cọc nhằm mua bán tài sản có giá trị lớn, Quý Khách nên tìm hiểu kỹ các thông tin và các quy định của pháp luật có liên quan. Khách hàng cũng nên sử dụng dịch vụ tư vấn của Luật sư có kiến thức, kinh nghiệm liên quan đến Hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán.

Mọi yêu cầu Tư vấn và Báo phí dịch vụ tư vấn Hợp đồng đặt cọc, tư vấn giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc xin liên hệ:

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ BẠCH MINH

Điện thoại tư vấn: 0904 152 023 hoặc 0865 28 58 28

Email: luatbachminh@gmail.com

Ghi chú: Bài viết và phân tích trên dựa theo Bản án số 880/2025/DS-PT ngày 10/11/2025 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội về Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và các quy định của pháp luật Đất đai, Luật Dân sự.

Xem Toàn văn Bản án số 880/2025/DS-PT ngày 10/11/2025 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại đây.